当1948年美国第一家购物中心出现时，其经营特色可归纳为四点：
1计划性的人工商店街
2地处郊外住宅区
3拥有广大的停车场
4地价极为便宜

历经将近五十来年的岁月，虽然购物中心无论在经营内容或硬体空间环境皆有极显著的变化，但上述特色仍是许多现代购物中心开发的基本条件。这里就先从购物中心的基本功能面，给予现代大型购物中心一个初步的诠释：
“购物中心乃是聚集许多商店而成的一个计划性商业设施；除了各式各样的商店能满足消费者比较购买的需求外，宽敞的空间环境、餐饮娱乐设施及各种服务机能，更是一个能提供消费者生活交流的场所。”

今天美国许多退休老人与青少年就常以购物中心为他们的聚会场所，而购物中心的经营者也不时为这些常客举办种种活动，来满足他们的需求。事实上，购物中心不但是当地居民的购物与生活场所，它也是观光客常到之处。有些地方政府就常与当地的购物中心合作，借以招揽观光客，促进地方的繁荣。
依据美国购物中心协会的定义而言：“购物中心是由开发商规划、建设、统一管理的商业设施；拥有广大的停车场与大型的核心店，能满足消费者的比较购买。”

因此，购物中心成立的第一个要件是开发商（developer）的存在，经由开发商对既有的土地进行建设，并招募租店户（tenant）。第二个要件是同业种的租店户必须有二家以上，因无论在价格、品质与服务方面，均可提供消费者作自由的选择比较。第三个要件是要有核心店（anchor store）,作为吸引顾客的利器；一般核心店都是知名度高的百货公司。第四个要件是具备完善的停车场，以提供开车购物的便利性。
而购物中心亦具有社会责任，也就是创造新的生活，开发新的社区，带动新的文化素质，称之为近代购物中心的新定义。

购物中心的类型：
按规模分类
众所皆知，购物中心依据规模的大小可以分为以下四种：
◎近邻型（小型，neighborhood center）
出租面积在二千平上下，租店户数平均约十至十五家，商圈车程在十分钟以内，以贩卖日用品、食品为主，停车位数约一百台左右。
◎社区型（中型，community center）
出租面积平均为四千平，租店户数为二十至四十家，商圈半径开车二十分钟内，商圈人口为五至十万，停车位约五百台。
◎区域型（大型，regional center）
出租面积五千至二万平，租店户数在一百户以上，核心店为大型百货公司，商圈人口十五万以上，停车位数一千至五千台。
◎超区域型（超大型，super regional center）
出租面积在三万平以上，租店户数一百五十至二百家，核心店有三至五家，商圈人口五十万以上，停车位数五千台以上。
◎约为超区域型的三至四倍，一般另以特超大型（mega mall）称之.

按地段分类
郊区型和都市型
一般而言，都市型购物中心的规模都在中、大型左右，且楼层较郊外性的高，常被称为垂直型购物中心。

按街道分类
购物中心的街道没有遮盖着，称为开放式街道型（open-mall）购物中心；反之，加了顶盖，让顾客完全身处于空调下者，称为封闭式街道型（enclosed-mall）购物中心。

按租店户组合分类
基本上在国外今日购物中心的发展早已进入多样化与成熟化，因此独自的租店户组合（tenant mix）常是购物中心创造本身经营特色的重要战略之一。
◎专卖型购物中心
专卖取向型购物中心（specialty center）与传统购物中心最大的不同点，就是它没有大型的核心店。由于此型购物中心是由商品较具特色的专卖店集合而成，顾客常为了自己所喜爱的店特意光临；因此每一家店，或是构成单一业种的店群，都可以视为专卖取向型购物中心的核心店。
一般而言，专卖取向型的租户数约在七十至八十家，然而在国内最好能在一百五十家以上才具魅力，这是因为国内的专卖店规模不大，且商品主题模糊的关系。
此外，在国内还必须特别重视餐饮业种的质与量，将之视为核心店。
专卖取向型购物中心的建筑景观设计也比一般传统型的购物中心较为讲究，借由精致独特的设计，可以表现出其与众不同的形象。例如位于美国华盛顿市的Georgetown Park，便充分活用花树、水池与吊饰等创造出一种典雅复古的气氛，以配合当地传统文化的格调。

◎折扣型购物中心
折扣取向型购物中心的租店户主要销售的是各类廉价商品；依据商品来源的不同，此类型购物中心又可区分为以下几种：
1品牌折扣中心（off-price center）
品牌折扣中心的租店户就是品牌折扣店（off-price store）,其销售的皆是百货公司或专卖店的品牌商品；因为换季、不再流行，或是有瑕疵而降价求售。
2畅销货中心（outlet center）
畅销货中心是集合各种畅货店（outlet store）而成。基本上畅货店有两种类型，一为工厂直营店（factory outlet store）,其销售的是工厂生产过剩，或是瑕疵遭提货的商品；另一种为大型零售商处分滞销商品的店（retail outlet store）。
近来有许多品牌折扣店也进入畅货中心，导致畅货中心逐渐与品牌折扣中心合并成为超大型的折扣取向型购物中心。
3综合低价中心（value center）
这是一种较新型的折扣取向中心，可以说是集各类折扣店的大成；除了畅货店、品牌折扣店外，还有折扣专卖店与折扣杂货店等。因此综合低价中心可以说是折扣取向中心大型化的结果。
4强力折扣中心（power center）
由于组合成这类型购物中心的租店户都是一些在商品价格上具有绝对杀伤力的强力零售商（power retailer）,例如玩具反斗城，家电业的Circuit City综合折扣店的Wal-Mart等等，因此称为强力折扣中心。
一般强力折扣中心约有十家左右的强力零售商，以及少数的专卖店与餐饮店；其规模大到店与店之间需开车来往。

按开发理念分类
◎节庆型购物中心
美国第一家节庆型购物中心是位于波士顿的Faneuil Hall Marketplace，它的经营理念乃是创造生活的乐趣与活力，将之与购物机能结合在一起。例如广场上各种表演活动，交织着人们的欢乐声；还有五颜六色的旗帜与阵阵的食物香味，都能叫消费者完全放松自己，充分享受购物乐趣。
节庆型购物中心有比较多的餐饮店与新鲜食物店，此外也有不少纪念品店与各式各样的花车，每每增添了消费者游逛的乐趣，若铂宫都会区里，有一节庆型的购物中心，必能成为市民生活休闲的最佳去处及国际观光的重点。
◎自然景观型购物中心
由字义可知，此类型购物中心乃是依循基地周边的自然景观，尤其是海边或河边的景色建造而成。规模上大都是中、大型，租店户组合则以专卖取相型居多。
值得一提的是自然景观型购物中心，常配合当地的环境保护政策，保有一些历史古迹，例如纽约市的Pier 17。
◎休闲娱乐型购物中心
从国内目前预定开发的计划案来看，“休闲娱乐型购物中心”似乎已成为宠儿。然而以美国第一家休闲娱乐型购物中心—Mall of American而言，其占地面积广达十万平，里面所设的主题乐园也有八千多平。如此规模与国内休闲娱乐型购物中心的认知，似乎有很大的差距。
基本上休闲娱乐型购物中心是一般的区域型或超区域型购物中心，加上主题乐园、游泳池、溜冰场等等娱乐设施而成。
◎都市再开发型购物中心
为了充分达到土地的使用效益，单一目标的购物中心开发案是行不通的。都市在开发型购物中心常是多功能开发案的一角。
其开发理念即是所谓的“HOPSCA”。这是多功能开发案中每一种设施头一个字母所组成的字，H指的是饭店（hotel），O是办公大楼（office building），P是停车场（parking building），S是购物中心（shopping center），C为会议展示场（convention hall），最后的A则是住宅大楼（apartment）。
除此，也有一种都市再开发型购物中心是将都市中有名的大楼内部改装为购物中心，而保留其旧有的外观；如此即可得到商业利益外，也兼顾了历史建筑的保存。

租店户计划与招商
核心店的選定
□选择核心店时考虑因素
第一个因素是购物中心所处的商圈市场特性。
第二个因素是与购物中心本身的经营型態有关；换句话说，核心店除了必须迎合市场特性外，还要能与其他租店户相互搭配，而发挥最大的相乘效果，以吸引顾客前来光顾。

租店户组合
　先前在基本计划中，我们已经对开发案的商品结构有了明确的策略与方向；而今我们可以根据这个商品计划，开始着手租店户组合（tenant mix）的工作。
□租店户组合的意义和重要性
所谓租店户组合就是决定购物中心应该有哪些不同类别的商店。我们知道，当人们选择到某处购物时主要的原因一定是他认为在那里可以买到想要的东西；对购物中心而言，租店户组合就代表着顾客所能得到的商品与服务，是购物中心经营成功的关键所在。
一个不适当的租店户组合，将使购物中心失去吸引顾客前来的魅力。何谓不适当？整体而言，就是未能依照既定的购物中心型態来组合必要的商店，也就是说“商店的类别未能充分适应市场的需求与趋势。
商店的类别不完整，给予消费者的选择性不够。
商店的经营水平，有违消费者的期待
从另一方面来说，一个良好的租店户组合必须能突出购物中心的差异化，并达成以下几个目标：
引起人们的兴趣，带动大量人潮。
延长顾客的逗留时间，增加顾客的购买机会。
促进顾客多方购买，提高客单价。
达成营业目标，创造购物中心的利润。
□租店户组合的评估与决定
因其建立在各自不同的立地特性与市场条件。换句话说，每家购物中心根据本身的对象客户生活价值观、消费习性、收入水准与对事物的偏好，而会产生不良的租店组合。
当然有可能在许多购物中心里，看到不少相同的知名连锁店，或是一些基本类别的商店；然而经由与其他不同商店的搭配组合，购物中心仍可以表现出本身特有的主题与气氛。
除了不同商品类别组合的顾虑外，我们也要注意到每家租店户的品味与等级是否能互相襯托；毕竟顾客不愿看到自己喜爱的店，有家不搭调的邻居。
最后，我们还要站在经营效益的立场上来租店户组合是否正确。由每一家租店户的可能营业坪效与付租能力，到整体组合可能产生的最大效益，都必须仔细计算。必须以购物中心长期经营的眼光，对租店户组合作一适当的调整与选择。

招商策略
根据购物中心的经营型態拟定的租店户组合计划后，接着一项非常重要的工作就是寻求最好的厂商来填满购物中心。
然而最好的厂商在哪里？要以何种方式吸引他们来投店？这一切的招商工作必须仔细地计划或执行，否则徒有美丽的建筑物，是无法以实现购物中心开发的理想目标。
招商工作是一种艺术与技术的结晶；它不是一成不变的。相反地，它充满许多的选择以及不同的替代方案。这样的一件工作。若非执行者具有敏捷的应变能力，以及谈笑风生的气质，似乎很难圆满达成。招商人员的专业知识及对本身购物中心特色的掌握，成为厂商对该购物中心信心建立的基础。
1检讨租店户组合
招商前有必要再次检讨租店户组合，；除了仔细研讨可行性外，借此也可以促使每一位招商人员充分了解购物中心所需的商业品种、各业种的比例，或是商品的等级与品位等；
2熟悉购物中心本身的特性
若招商人员在厂商面前，对购物中心的特性稍有犹豫不清的地方，必然会降低了对厂商的说服力。基本上，厂商希望知道的主要事项有：
（1） 购物中心的规模(有多少卖场出租面积)；
（2） 停车位数；
（3） 商圈特性；
（4） 建筑物的设计与动机的安排；
（5） 商品配置与本身的相关位置；
3掌握竞争对手的优缺点
为了得到厂商的信任，招商人员必须能够清楚整个市场的竞争情形；分析每一个竞争对手的优缺点，协助厂商明了在本开发案的投资机会。
□招商对象名单
1寻找所需的底商
2选择最好的底商
谁是最好的底商？首先我们必须清楚一件事情，并不是愿意付高租金的就是最好的底商。对购物中心而言，最好的底商乃是符合共荣共存原则的厂商。必须注意到不能偏离设定的经营方针。
□招商时间表
哪些厂商应先行接洽？分阶段招商？或是等到广告造势后全力一拼？在招商策略中，如何安排招商时间表是一件很重要的事。事实上。除了核心店外，有些知名的连锁专卖店若也能先行定案，对于其他底商能产生一定的示范作用；除此，这些知名店的承诺也可以增添购物中心的信用度，将使购物中心开发阶段的财务措施较为顺畅。
总而言之，在租店户组合阶段时，我们的心中早已有哪些厂商是必须让他们优先选择位置的，以及决定所需面积的大小；因此，根据租店户组合中各厂商重要性的顺序，事先排定招商时间的先后次序是有其必要性的。
□招商进行的方式
基本上招商的进行一个人洽商为主，并附以广告宣传与公开说明会来强化厂商的信心，以利工作的推展。一般而言，厂商并不只是关心本身的设店条件，他们更在意有哪些厂商也在招商之列，必须力求有关租店组合与配置的资料图式化，让厂商可以一目了然。

临时贩卖亭
临时贩卖亭（kiosk）,国内俗称户花车，可以说是购物中心专卖空间的一件重要的点缀，它增添了购物中心的活力，也为购物中心带来额外的收益。在外观造型上，临时贩卖亭也可以有很多变化，不过常见的样式有马车型及亭子型两种。无论是何种形式，基本上临时贩卖亭的设计都力求精巧可爱，以吸引众人的注目；也由于它不需要太大的空间，一般都摆放在购物中心街道的中间或较宽敞的广场中。
临时贩卖亭所贩卖的商品多为配饰、礼品、创意商品及季节性促销品等等能吸引人行动购买的商品；有时也用来作为服务性商品。例如保险、房地产与旅游等的服务柜台。有些购物中心更利用贩卖亭来发掘与培育明日的厂商。但有一点要注意，临时贩卖亭的设置不能弄巧成拙，妨碍了一般租店户的营运。例如阻断了人潮动机，或是造成恶性价格竞争。

设店条件与租约
在决定厂商的设店条件时，我们必须同时清楚两件事情：即厂商的付租能力与购物中心应有的价值；因这两件事的平衡与兼顾是创造购物中心最大利润的基本。换句话说，[互惠]是制订设店租约的固有精神；举例而言，当厂商生意兴隆赚得更多利益时，有义务多付租金给购物中心；同样的，具有潜力的新厂商需要协助时，购物中心有责任在初期给予租金的优惠。

租金
租金（runt）是购物中心主要的收入来源，也是厂商一项重要的经营成本，事关两方的生存大计，因此决定租金的多寡，必须多方考虑，慎思而行。基本上，影响厂商应付多少租金的因素有：
1经营的商品业种
不同的商品业种，其经营成本结果相同，因此付租能力也有所差距。例如高附加值的商品，通常厂商所得的单位贩卖利润较高；而日常用品或大宗商品的情形则相反。
2店的面积大小
一般而言，厂商要求的面积总是多过于购物中心所拟予的，因为厂商的着眼点在于愈大空间，能展售愈多的商品，而购物中心所开心的却是功效的发挥。
当然面积愈大，厂商所付的租愈多，能展售愈多的商品；而购物中心将无法从附加租金（留后说明）中得到最大的收益。
3店的面宽
前已提及购物中心中租店户的店面宽度是极有限的富贵资源。若非绝对需要，厂商是无法要求得到更长的店面宽，当然若是拥有较大的店面宽，厂商则必须多付出租金。
4店的位置
由于购物中心广场的附近、核心店的旁边或电扶梯的周围等地方常　有较多的人潮经过或逗留，因此这些位置的租金比较高；同理，若是有助于受阻的死角区域，其租金必然较低。由此可以再次明了卖场的配置则划与动线设计，是件如何重要的事，因此必须仔细深入研讨，切勿顾此失彼。
5租店户在整体策略中的角色
若你是购物中心欲以提高形象而极力争取的厂商，或是租店是组合中不可缺少的一项，当然你就有与购物中心谈判，得到较优惠的租金条件。

□基本保证租金
基本保证金（minimum rent）是租店户每月必须付给购物中心的‘最少租金’谓最少租金，即是此租金能够保证购物中心可以从中得到应有的投资回收，并支付营运费用与折扣
通常基本保证租金是租店户的承租面积来计算。基本保证租金似乎是一种固定不变的租金，但也有以上几种不同的方式，而其金额也会随之变动
1随物值指数调涨
这是一种非常普遍的租金方式，随着每年物值的上涨，基本保证租金也调升。
2阶段性调涨
于合约期间，租金分几个阶段调涨。
3百分比抽成
有如现今国内百货公司专櫃的抽成方式，以租店户营业额的若干百分比为基本保证租金。在‘作多少生意，付多少租金’的条件下，此法可减轻租店户初期的投资压力。然而为保障购物中心的基本收入，避免因租店户营业额过低而影响到购物中心收益；经过一段时间后，原来以百分比抽成大都转变回固定的基本租金。
4奖励式调降
这是违反‘赚愈多，付愈多租金’原则的一种鼓励租店户行刺营业额的租金方式。基本保证租金随着租店户营业额的增加而按比例减少，例如营业额在五十万至一百万时，租金为营业额的10%，而当营业额超过一百万时，租金则降为9%
国内百货公司经常在拍卖期间或过年度特卖时，利用此法来鼓励专柜连成事先约定好的销售目标。

□附加抽成租金
除了按承租面积收取基本租金外，购物中心也对租店户超过一定金额的营业额收取若干百分比的额外租金，称之为附加抽成租金（percentage rent ）.
一般而言，购物中心将租金分为上述两部分，而非单一的租金，其意义乃在促使租店户对购物中心的共同经营理念，有更深一层的认知。换句话，由此租店户知道基本保证租金是购物中心维持运作的最低需求，也是应尺的起码义务附加抽成租金是购物中心应享有的投资利益，来自于租店户对购物中心的回馈。
1超过一定的金额
这一定的金额，可以称之为基本营业额，事实上国内百货公司对专柜也有类似的‘包底营业额’（brdakpoint）规定，当租店户的营业额超过基本营业额时，则对超过的部分抽取百分比租金；但若营业额未达到基本营业额，则租店只缴纳基本保证租金。
通常基本营业额是将基本保证租金以双方约定的附加抽成租金的百分比而得之；例如若租店基本保证租金为每月为七十万元。而附加抽成百分比为10%，则该租店户每月为基本营业额为七十万元。
如何在基本保证租金与附加抽成租金两者的轻重组合上取得最佳的平衡，则应视租店户个别的经营型能与上而定。当然有些租店户可能只适用基本保证租金，例如服务性商品的健诊中心等，相反地，流行服饰店在附加抽成租金上的比重，一定来得比一般店高。

建设协力金户
在日本租店户常需要付出一笔建设协力金（construction allowance）给予购物中心，但由于此金额负担过大，造成日本购物中心的发展受阻。美国的情形刚好相反，建设协力金大都是购物中心付给有潜力的租店户，以吸引他们来设店。当然也有租店户必须支付建设协力金的情形，例如美食广场的租店户，就常因共用了广大的公共空间而支付建设协力金给购物中心，国内百货公司也习惯要求专柜共同分摊公共空间的装潢费用，称之为装潢辅助费；近年来由于国外强势品牌的引进，更开拓了百货公司辅助专柜装潢费用的新惯例。
看来要如何得到租店户的建设协助，欲不失去租店户来设店的兴趣，是国内购物中心开发业者智慧的一大考验。只是我们已知租店户设店条件的谈判是无公式可循的，彼此的认知与共识是唯一可行的途径。

各项分摊费用
美国购物中心业者习惯性本着‘使用者付费’的原则，将一切的基本营运费用由租店户来分摊；这与国内百货公司专柜制度中，百货公司的抽成收入包含一切费用的作法大不相同。
就经营管理面来看，似乎前述后者就较省事；然而就共同经营的精神而言，前者建立了相当公平与公正的制度。
1不动产税与保险
2公共空间维护费
3水电、瓦斯费
4市场推广费用
美国购物中心广告宣传与促销活动，基本上是透过两种不用的方式来推动，其一是由租店户与业主共同组成一个独立的机会来负责；租店户与业主皆享有投票權。
此一协会的经费来自各租店户缴纳的会费及业主的捐献；通常业主捐献的金额是租店户缴纳总额的25%
第二种方式则是成立市场推广基金，交由业主全权管理运作，租店户只有缴交费用义务，而没有参与决策的权利。
一般而言，无论哪种市场推广方式，租店户支付费用的多寡，大都以单位面积应付多少金额来计算。

保证金
保证金是业主用来请償租店户任何未履行的义务，例如積欠的租金或分摊费用等，其金额一般约为租金的三至六倍。
合约期间
合约期间（lease term）的长短必须考虑到租店户设店投资的大小；若投资金额大，则租店户需要较多的合约期间来折舊攤提其装潢设备。但站在能够灵活调整商品结构的利益点上考量，购物中心经营者的心态必然是希望尽可能缩短合约期。因此如何兼顾两者的需求，是考量合约期间长短的基本原则。

使用条款
为了保证租店户能按照购物中心整体营运计划来使用承租的专场空间，使用条款（use clauses）有其必要，通常该条款的内容有：
1主要商品种类的限定
2搭配性商品的贩卖
3租店户商标的使用
4营业时间的规定

遷移条款
遷移条款（shift clause）给予业主有权移动租店户的位置。

设店范围限制条款
1 缩短限制期间
2 使用不同店名
3 并入计算营业额